Emsal Kira Bedeli Ve Emlak Vergisi Hesaplaması Nasıl Yapılır?

Bu Çalıma Ankara’daki   2 sınıf bir betonarme dairenin 2010 yılı somut verilerinden yola çıkılarak hazırlanmıştır.Bu yazımızdaki amacımız yıllık kira gelir beyanı Yapılırken Asgari emsal kira bedeli esasını  %5 sınırındaki değeri  hesaplayabilmek ve  aynı zamanda yıllık emlak vergisi hesabını  formülüze ederek merak edilen hesaplamaları basit matematiksel ifadelerle  tesbit etmektir.

Gayrimenkulünü kiraya verenler, o gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’inin altında kira beyan edemiyorlar. Kira geliri beyan edilirken, evin vergi değeri de bildiriliyor.Gelir Vergisi Kanunu’nda “emsal kira bedeli esası” başlıklı 73. maddesine göre; kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri, emsal kira bedelinden düşük olamıyor. Bu bedel de emlak vergisi değerinin yüzde 5’i oluyor.

Emlak vergisi, arazide binde 1, arsada binde 3, konutta binde 1 ve işyerlerinde binde 2 oranında hesaplanmaktadır. Büyükşehir belediye sınırları içinde oranlar ise 2 katı zamlı uygulanmaktadır. Buna göre İstanbul, Ankara ve İzmir gibi Büyükşehir Belediyesi olan illerde konutlar için geçerli oran binde 2 dir.(1)

Arazi ve arsalarda vergiyi hesaplamak konutlara göre daha kolaydır. Arazi ve arsaların emlak vergisini hesaplamak için Arsa veya arazinin metrekaresi ile metrekare birim değerinin çarpıp çıkan rakamı tarlalarda binde 1  arsalarda ise binde 3 ünü bulmak yeterlidir.

Oysa binaların emlak vergilerini hesaplamak daha karışık olup, takdir komisyonlarınca belirlenen arsa m3 birim fiyatları dışında bilmemiz gereken birçok parametre vardır. Yani takdir komisyonlarınca belirlenen m2 fiyatları vergiyi etkilemekle birlikte tek başına belirlememektedir.

Konutlarda ( Binalarda ) Emlak vergisini hesaplayabilmek için yukarıda bahsi geçen Taktir Komisyonlarınca belirlenen Arsa m2 Birim fiyatı (2) dışında Dairenin m2 si, Emlak Vergisi kanunu 55 no’lu genel Tebliği ekinde bulunan 2010 Yılı İnşaat m2 birim fiyatları(3), binanın asansörlü ve/veya kaloriferli olup olmaması, dairenin arsa m2 payı, 18766 sayılı resmi gazetede yayınlanan Aşınma payı indirim oranında hesaba dahil edilmesi gerekmektedir. Örneğin 10 yıl önce  yapılan betoname 2 sınıf  olarak inşa edilmiş 55 m2 Arsa payına sahip dıştan dışa yüzölçümü 120 m2 olan  bir dairenin 2010 yılı emlak vergisi ve Yıllık Kira gelir vergisine emsal kira bedeli aşağıda hesaplanmıştır. Yapının Aşınma payı indirimi % 20 olarak kabul edilmiştir.

Sonuç: Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir. Yetkili organlar Böyle tesbiti yapmamışlarsa ,sözkonusu  bina ya da arazi için kira takdiri veya tespiti yapılmamışsa; emsal kira bedeli, emlâk vergisi değerinin % 5’idir. Yukarıdaki hesaplamaya göre  Örnegin: bir kimse, emlak vergisi değeri 119.461,68  Türk Lirası olan bir apartman dairesini arkadaşına kirasız (bedelsiz) olarak vermişse; kira geliri elde etmediği halde,Asgari  emsal kira bedeli (119.461,68 x % 5)= 5.973,08 Türk Lirası olacaktır.Bu demktir ki herhangi bir kişi  dairesini ister bedelsiz kiraya versin isterse düşük değerde kiralasın,   yıllık kira vergisini 5.973,08 TL.den daha düşük gösteremeyecektir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Yukarıdaki çalışma  Emlak vergisi ve Yıllık gelir beyanına esas asgari  emsal kira beyanı ile ilgili  rakamların hesaplanması konusunda ilgililerin  bilgi sahibi olması amacıyla  hazırlanmıştır. Bu çalışma Bir emlak vergisi mükellefi  yıllık emlak  vergisini basit bir formül yöntemi kendisi  hesaplayacağı gibi,Aynı zamanda dairesini kiraya verecek bir daire sahibi de ileride yıllık kira vergisi beyanında zor durumda kalmaması için asgari kirasını kira sözleşmesinden önce tesbit edebilecektir.

————————————————————————————————————————————————————

Dipnotlar

(*) Bu tutara ,2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 5226 sayılı kanunla değişik 12 nci maddesi: Belediyelerin görev alanlarında kalan taşınmaz kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi amacıyla kullanılmak üzere 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 8 nci ve 18 nci maddeleri uyarınca mükellef hakkında tahakkuk eden Emlak Vergisinin yüzde on (%10) u nispetinde “Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ettirilir.

(1) 2010 yılı Emlak Vergisi Oranları

(2) Asgari Arsa ve Arazilerin Metrekare Birim Fiyatları

(3) EMLAK VERGİSİ KANUNU GENEL TEBLİĞİ (SERİ NO: 55)

(4) GAYRİMENKULLERDE EMSAL KİRA BEDELİ ESASI NEDİR?