EMLAK VERGİSİ

1.EMLAK VERGİSİ NEDİR?

Emlak vergisi, sahip olunan gayrimenkuller üzerinden alınan bir vergidir. Vergi gayrimenkulün getirisi üzerinden değil bizzat kendisi üzerinden alınmaktadır. Emlak vergisi; bina vergisi ve arazi vergisi şeklinde ikiye ayrılmaktadır. Türk vergi sistemine 1319 sayılı Kanun’la 29.07.1970 tarihinde dahil olmuştur.

2.BİNA VERGİSİ
2.1.Verginin Konusu-Mükellefi-Mükellefiyetin Başlaması ve Sona Ermesi

Verginin konusu; Türkiye sınırları içinde bulunan binalar Bina Vergisine tabidir. Bina kavramı; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek su üzerindeki sabit inşaatın hepsini kapsar. Bina vergisi alınırken binanın tamamlayıcı parçaları da bina ile birlikte dikkate alınır. Örneğin bina vergisi alınırken binadaki asansör, odalardaki parke vb. döşemeler, pencerelere yapılan ısı yalıtımları vb. gibi tamamlayıcılar da binanın vergisi hesaplanırken göz önünde bulundurulur.

Ancak yüzer havuzlar, sair yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtaların takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz. Örneğin; gemiler bina sayılmamaktadır. Ancak deniz veya göllerin içerisine yapılmış tesisler bina kapsamına dahildir.

Verginin Mükellefi: Emlak Vergisi Kanunu’nun 3. maddesinde bina vergisinin mükellefi, binanın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya sahip gibi tasarruf eden gerçek ve tüzel kişilerdir. Bu durumda mükellefiyet için öncelik intifa hakkı sahibindedir. Eğer intifa hakkı sahibi yoksa sahibi, o da yoksa sahip gibi tasarruf eden olacaktır.

Mükellefiyetin Başlangıcı; bina değerinin değiştiği hallerde, değer değişim tarihini takip eden yılın başıdır.

Muafiyetin kalkması durumunda muafiyetin kalktığı tarihi takip eden yılın başıdır. Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde, takdir işleminin yapıldığı tarihi izleyen yılın başıdır.(EVK m.9)

Mükellefiyetin sona ermesi; vergi mükellefi iken muaf olan bir kişinin mükellefiyetinin kalktığı tarihi izleyen taksitten itibaren mükellefiyeti sona erer. Bir sonraki taksitte vergi ödenmez. Bina yıkılmışsa, yanmışsa veya kullanılmaz hale gelmişse mükellefiyet, olay tarihini izleyen taksitten itibaren sona erer.(EVK m.9)

2.2.Muafiyet ve İstisnalar

Bina vergisinde uygulanan muaflıklar, daimi ve geçici muaflıklar olmak üzere iki ayrı başlık halinde düzenlenmiştir.

Daimi muaflıklar EVK m.4’te fıkralar halinde düzenlenmiştir. Daimi muaflıklardan yararlanabilmek için binaların kiraya verilmemesi gerekmektedir. Aksi takdirde muafiyetten yararlanılamamaktadır.

Daimi muafiyete örnekler ; devlete, yerel yönetimlere, üniversitelere ait binalar ve İl Özel İdareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait; su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları, belediye sınırları içinde yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri, TSK’ni güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar, dini hizmetler için yapılmış ibadethanelerdir.

Emekli, İşsizler ve Ev hanımlarına yönelik muafiyet: Türkiye sınırları içinde brüt alanı 200 metrekareyi aşmayan bir konuta sahip olan ve emekli aylığı dışında başka geliri olmayan emekliler, Tek konutu olan işsizler ve Geliri olmayan ev hanımları, bu konutları için emlak vergisinden muaftır.

EVK m.5’te geçici muaflıklar da tanınmıştır. Geçici muaflığa aşağıdaki uygulamalar örnek olarak verilebilir; Mesken olarak kullanılan binaların ya da dairelerin vergi değerinin ¼’ünü inşaatın sona erdiği yılı takip eden yılın başından itibaren 5 yıl vergiden istisnadır.

2.3.Verginin Tarhı ve Ödenmesi

Bina vergisi belediyeler tarafından tarh edilir. Normal koşullarda dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında tarhiyat yapılır. Ancak bina değerinde meydana gelen bir takım değişiklikler vb. nedenlerle bazen mükelleflerin binaları ile ilgili olarak belediyelere bildirim yapmaları da söz konusu olabilmektedir. Bildirim verilmesi gereken hallerde, vergi değerini değiştiren sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde tarhiyat yapılır.

VERGİ DEĞERİNİ DEĞİŞTİREN SEBEPLER NELERDİR?

1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.)

2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;

3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi, (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)

4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması:

a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi;

b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi;

c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi;

d) Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi;

e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi;

5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi.

6. Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir).

7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi.

8. Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde % 25′i aşan oranda artma veya eksiltme olması.

Eğer ki takdir komisyonlarının bina değerini tespit etmesi gerekliliği gibi bir durum söz konusu olursa, takdir komisyonlarının bina değerini tespit etmesi gerekliliği gibi bir durum söz konusuyla olursa, takdir komisyonlarınca bina bedeline ilişkin takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında tarhiyat yapılır.

2.3.1.Verginin Matrahı-Vergi Tarifesi ve Verginin Hesaplanması

Verginin matrahı; Bina vergisinin matrahı binanın vergi değeridir. Binaların vergi değeri Maliye ve Bayındırlık Bakanlığı tarafından ortaklaşa belirlenen asgari inşaat

metrekare maliyet bedelleri ile takdir komisyonlarınca belirlenen arsa veya arsa payı değeri esas alınarak belirlenir. Bu değerler, her şehir ve bölge için farklıdır. Bu şekilde belirlenen vergi değeri, mükellefiyetin başladığı yılı izleyen yıllarda yeniden değerleme oranının yarısının eklenmesiyle bulunur.

Verginin tarifesi; Bina vergisinin oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde ikidir. Bu oranlar,3030 sayılı kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır.

Vergi hesaplaması; bina vergisi yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde belirlenen matrah ile vergi oranlarının çarpılması suretiyle bulunur. Vergiyi hesaplayan birim belediyelerdir. Belediyeler binanın vergi değeri üzerinden dört yılda bir vergi hesaplarlar. Hesaplanan vergi bir sonraki yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmak suretiyle uygulanır.

2.3.2. Verginin Ödenmesi

Her yılın bina vergisi, Ocak ayında belediye tarafından otomatikman tahakkuk ettirilir. Tahakkuk ettirilen vergi iki taksitte ödenir. Birinci taksit Mart-Nisan-Mayıs olmak üzere üç ayda, ikinci taksit Kasım ayında ödenir.

3. Arsa ve Arazi Vergisi

3.1.Verginin konusu-mükellefi-mükellefiyetin başlaması ve sona ermesi

Verginin konusu; Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar Arazi Vergisine tabidir. Arsa, Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazilerdir. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu Kararı ile belli edilir.

Verginin mükellefi; Arazi Vergisinin mükellefi, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. Ancak arazinin ortak olması durumunda mükellefiyette farklılık vardır.

Mükellefiyetin başlaması; Arsa-arazi değerinin değiştiği hallerde, değer değişim tarihini takip eden yılın başıdır, muafiyetin kalkması durumunda muafiyetin kalktığı tarihi takip eden yılın başıdır, dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde, takdir işleminin yapıldığı tarihi izleyen yılın başıdır(EVK m.)

Mükellefiyetin sona ermesi; vergi mükellefi iken muaf olan bir kişinin mükellefiyeti, mükellefiyetin kalktığı tarihi izleyen taksitten itibaren sona erer. Bir sonraki taksitte vergi ödenmesi gerekmez. Üzerine bina yapılan arsayla ilgili arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı takip eden yılın başından itibaren ona erer (EVK m.19)

3.2.Muaflık ve İstisnalar

Bina vergisinde olduğu gibi arsa ve arazi vergisinde de daimi ve geçici muaflıklar söz konusudur. Daimi muaflıkların bir kısmında kiraya verilmemek şartı varken bir kısmı için yoktur. Kiraya verilmemek şartıyla muaflık kapsamında olan arazilere örnekler; kamu yararına çalışan derneklerin arazileri, mezarlıklar, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan arazidir.

Kiraya verilmemek şartı olmayan daimi muaflıklara örnekler; devlete, yerel yönetimlere, üniversitelere ait özellikler, il özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait, su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait arazilerdir.

Geçici muaflıklar teşvik veya koruma gibi bazı amaçlarla EVK m.15’de tanımlanmış olan muaflıklardır. Bunlar; Özel kanunlarına göre, devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl vergiden muaftır. Yeni fidan dikimi veya aşılama gibi yöntemlerle oluşturulan bağ, bahçe, meyvelik ve ağaçlık araziler en az 2 en fazla 15 yıl vergiden muaftır.

3.3.Verginin Tarhı ve Ödenmesi

Arsa ve arazi vergisi de belediyeler tarafından tarh edilir. Normal koşullarda dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında tarhiyat yapılır. Ancak arsa veya arazi değerinde meydana gelen bir takım değişiklikler vb. nedenlerle bazen mükelleflerin arsa veya arazi ile ilgili olarak belediyelere bildirim yapmaları da söz konusu olabilmektedir.

Bildirim verilmesi gereken hallerde, vergi değerini değiştiren sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde tarhiyat yapılır.

Eğer ki takdir komisyonlarının arsa veya arazinin değerini tespit etmesi gerekliliği gibi bir durum söz konusu olursa, takdir komisyonlarınca arsa veya arazi bedeline ilişkin takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında tarhiyat yapılır.

3.3.1. Verginin Matrahı-Tarifesi ve Hesaplanması

Verginin matrahı; Arsa ve arazinin vergi değeridir. Arsa ve arazilerin vergi değeri takdir komisyonlarınca Vergi Usul Kanunu’nun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre tespit edilir. Arsa ve arazi değeri, il, ilçe, mahalle, köy gibi yerel konumlardan kaynaklanan özellikler, arazinin toprak yapısı gibi özellikler dikkate alınarak belirlenir.

Verginin Tarifesi: arazi vergisinin oranı binde bir,arsalar da ise binde üçtür. Bu oranlar, 3030 sayılı kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır.

Verginin Hesaplanması: arsa ve arazi vergisi, asgari birim değerler esas alınarak belirlenen matrah ile vergi oranlarının çarpılması suretiyle bulunur. Vergiyi hesaplayan birim belediyelerdir. Belediyeler arsa veya arazilerin vergi değeri üzerinden dört yılda bir vergi hesaplarlar. Hesaplanan vergi bir sonraki yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmak suretiyle uygulanır.

Örneğin: ANKARA ili Keçiören ilçesi 23 NISAN MAH. 1033/1 Sk.ta 10 yıl önce  yapılan betoname 1. sınıf  olarak inşa edilmiş 55 m2 Arsa payına sahip dıştan dışa yüzölçümü 120 m2 olan  bir dairenin 2010 yılı emlak vergisi bedeli aşağıda hesaplanmıştır. Yapının Aşınma payı indirimi % 20 olarak kabul edilmiştir.(asansör ve kalorifer mevcuttur.)

A	Daire m2 si ( Brüt )	-	m2	120
B	inşaat maliyet bedeli (Betonerme)	55 nolu genel tebliğ eki	TL	547,60
C	Daire İnşaat Maliyet Bedeli	A*B	TL	65.712,00
D	Kalorifer farkı	C* yüzde 8	TL	5.256,96
E	Asansör farkı	C* yüzde 6	TL	3.942,72
F	Toplam İnşaat maliyet	C+D+E	TL	74.911,68
G	Aşınma payı İndirimi	F* yüzde 20	TL	14.982,36
H	Asgari İnşaat Maliyeti	F-G	TL	59.929,44
I	Taktir Edilen Arsa m2 brim fiyatı	Taktir komisyonunca belirlenen	TL	135,00
J	Arsa Payı ( m2 )	Bina arsa oranı	m2	55
K	Arsa Değeri	I*J	TL	7.425,00
L	Ödenecek Yıllık arsa  vergisi	K*binde3	TL	22,275
M	Ödenecek Yıllık bina  vergisi	H*binde1	TL	59,929
N	Emlak Vergi Değeri	L+M	TL	82,204

3.3.2.Verginin Ödenmesi:

Her yılın vergisi Ocak ayında belediye tarafından otomatikman tahakkuk ettirilir. Tahakkuk ettirilen vergi iki taksitte ödenir. Birinci taksit Mart-Nisan-Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında ödenir.

4.VERGİNİN DAĞILIMI:

Belediyeler tarafından tahsil edilen Emlâk Vergisi’nin % 15′i İl Özel İdareleri payı,27.6.1984 gün ve 3030 sayılı Kanunun uygulandığı şehirlerde il özel idareleri payı ayrıldıktan sonra kalan miktarın % 20′si büyük şehir belediyesi payı olarak ayrılır. İl Özel İdareleri ve büyük şehir belediyesi payı olarak ayrılan miktarlar tahsil edildiği ayı takip eden ayın son günü akşamına kadar ilgili il özel idareleri ile büyük şehir belediyelerine ödenir.

Benzer Konular:

1. EMLAK VERGİSİ KANUNU GENEL TEBLİĞİ (SERİ NO: 54)
2. VAKIFLARA AİT ÖZEL OKULLARDA EMLAK VERGİSİ MUAFİYETİ
3. Emsal Kira Bedeli Ve Emlak Vergisi Hesaplaması Nasıl Yapılır?
4. EMLAK VERGİSİ MÜKELLEFİYETİ NE ZAMAN SONA ERER?
5. Organize Sanayi Bölgelerinde Kiralanan Arazilerdeki Emlak Vergisi Muafiyeti