İnşaat Firmalarındaki Taşınmaz Satış Kazancı İstisnası

İki tam yıl süre ile aktifte bulundurulan taşınmazların satışı halinde elde edilecek kazancın % 75’lik kısmının kurum kazancından istisna edilebilmesinin önemli şartlarından birisi de; istisnadan yararlanacak mükellefin taşınmaz ticareti ve kiralanması işi ile iştigal etmemesidir. Bu şekilde değerlendirildiğinde taşınmaz ticareti ve kiralanması işi ile iştigal eden tüm firmaların, bir diğer deyimle ticari ünvanlarında “inşaat” ibaresi bulunan firmalarının bu istisnadan faydalanamayacakları anlaşılmakla birlikte esasen adı geçen firmaların istisna hükmünden faydalanabilmeleri tabiî ki mümkündür. Ancak satış amacıyla elde bulundurulan taşınmazın, alım satıma konu olmaması veya kiralama amacıyla elde bulundurulan taşınmazlardan olmaması gerekir.

Uygulamada inşaat firmalarının taşınmaz satış kazancı istisnasından faydalanamayacaklarına ilişkin genel bir kanı bulunmaktadır. Kuşkusuz bu genel kanı yanlıştır. İnşaat işi ile iştigal eden firmaların sadece alım satıma konu ettikleri veya kiralama amacıyla elde bulundurdukları taşınmazların satışı istisnadan faydalanamayacaktır. Söz konusu firmaların faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş taşınmazların satışlarından elde ettikleri kazançların % 75’lik kısmı istisna uygulamasına konu olabilecektir.

Kurumlar tarafından ticari amaçla alınan ancak daha sonra ticari amaçla kullanılmayıp şirketin faaliyetlerinin idamesi amacına yönelik olarak kullanılan taşınmazların daha sonra satılmasında da istisna uygulamasından faydalanılamayacaktır. Nitekim konu ile ilgili bir özelge hükmünde; “Şirketinizin fiilen ticarete başlamaması nedeniyle, 1969 yılında genel müdürlük binası olarak kullanılmak üzere satın alınan binanın geçen süreçte kiraya verilmek suretiyle değerlendirilmesi, Şirketinizin taşınmaz ticareti ile uğraştığının bir göstergesi olup, anılan Tebliğin “5.6.2.3.4.” bölümündeki belirleme dikkate alındığında, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilmektedir.

Yukarıda yer verilen Kanun hükümleri ve Tebliğ içeriğindeki açıklamalara ilaveten, madde gerekçesindeki belirlemelerin ve Şirketinizin taşınmaz ticareti ile uğraştığı yönündeki tespitimizin birlikte değerlendirilmesi neticesinde; 1967 yılında alınan ve bugüne kadar üzerine inşaat yapılmayan arsanın, taşınmaz ticaretiyle uğraşan Şirketinizin faaliyetinin yürütülmesine tahsis edilen bir taşınmaz olduğunun kabulü mümkün olmadığından, söz konusu arsanın satışından doğan kazanç dolayısıyla 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5’inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendiyle ihdas olunan kurumlar vergisi istisnasından faydalanılması mümkün değildi.” şeklinde hüküm verilmiştir.

İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir.

Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerli olacaktır. Ancak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların satış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir. Buna göre; esas faaliyeti taşınmaz ticareti veya kiralanması olan bir firmanın şirket merkezi olarak kullandığı gayrimenkulü iki tam yıl süre ile elde tuttuktan sonra satması halinde satış kazancının % 75’lik kısmı kurum kazancından istisna edilecektir.

İnşaat şirketlerinde iki tam yıl süre ile aktifte bulundurulan taşınmazlarda gayrimenkul satış kazancının % 75’lik kısmının istisnaya tabi tutulmasında aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.

- Taşınmaz alım satımı ve kiralanması işi ile iştigal eden firmaların satmak amaçlı ellerinde bulundurdukları gayrimenkulün satış kârlarında istisnadan faydalanılamaz.

- Taşınmaz alım satımı ve kiralanması işi ile iştigal eden firmaların kiralamak amacıyla ellerinde bulundurdukları gayrimenkulün satış kârlarında istisnadan faydalanılamaz.

- Taşınmaz alım satımı ve kiralanması işi ile iştigal eden firmaların yönetim merkezi olarak kullandıkları gayrimenkulün satış kârlarında istisnadan faydalanılabilir.

- Taşınmaz alım satımı ve kiralanması işi ile iştigal eden firmaların depo veya şube olarak kullandıkları gayrimenkullerin satış kârlarında istisnadan faydalanılabilir.

- Taşınmaz alım satımı ve kiralanması işi ile iştigal etmeyen firmaların atıl vaziyetteki kiralanmış gayrimenkullerinin satışı halinde gayrimenkul satış kârı istisnasından faydalanılabilir.

İki tam yıl elde bulundurulan gayrimenkullerin satışından elde edilen kârın kurumlar vergisinden istisna edilmesi uygulamasından esasen tüm kurumlar faydalanabilirler. Ancak söz konusu taşınmazları ticari amaçla yani alım satıma konu etmek veya kiralamak amacıyla ellerinde bulunduran firmaların bu amaçlarla elde bulundurdukları taşınmazların satışından elde ettikleri kârda ise istisna hükmünden faydalanılamayacaktır.