Haksız İnşaat Nedir?

Haksız inşaata ilişkin hükümler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 722-724. maddelerinde açıklanmıştır.

Medeni Kanun’un 722. maddesine göre; “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.

Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında arazinin maliki de rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.”

Kanun’un 723. maddesine göre; “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir.

Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.”

Kanun’un 724. maddesine göre de; “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”

Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar;

- Arazi malikinin başkasının inşaat malzemesi ile kendi arazisi üzerinde inşaat yapması,

- Bir kimsenin kendi inşaat malzemesi ile başkasının arazisine inşaat yapması,

- Bir kimsenin başkasına ait inşaat malzemesi ile yine başkasına ait arazi üzerinde inşaat yapması.

Arazi maliki yapısında haksız olarak başkasına ait malzemeyi kullanmışsa malzeme maliki için üç hak söz konusu olabilir. İlki malzemenin sökülerek kendisine verilmesini talep etmektir. Bunun için malzemenin sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olması ve malzemenin sökülmesinin aşırı bir zarara yol açmaması gerekir. Malzeme maliki ikinci bir hak olarak tazminat talep edebilir. Bu talebin kapsamı arazi malikinin iyi niyetli olup olmamasına göre değişir. Malzeme malikinin üçüncü hakkı ise arazi mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep hakkıdır. Bu durumda malzeme malikinin iyi niyetli olması, yapının (inşaatın) değerinin arsanın (arazinin) değerinden fazla olması şartları aranır.

Yapıyı malzeme malikinin yapmış olması, uygulamada daha çok rastlanan bir durumdur. Bir kimse kendi malzemesi ile haksız olarak başkasının arazisine yapı yapmışsa, arazi malikinin malzemenin sökülerek kaldırılmasını isteme hakkı vardır. Malzemenin sökülüp kaldırılması halinde ise malzeme malikinin iyi niyetli olup olmamasına göre malzeme maliki için tazminat talebi söz konusu olur. Yapının değeri arsanın değerinden açıkça fazla ise gerek iyi niyetli arazi maliki gerek iyi niyetli malzeme maliki muhik tazminat karşılığında arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini istemek hakkına sahip olur. Malzeme malikinin yaptığı yapı gecekondu niteliği taşıyor ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun kapsamına giriyorsa uyuşmazlık bu Kanun hükümlerine göre çözümlenir.

Yapıyı arazi maliki ve malzeme sahibinin dışında üçüncü bir kişinin yapmış olması hali Medeni Kanun’un 722/2. maddesinde bir yenilik olarak anılmaktadır. Ancak buna ilişkin özel bir düzenleme açıkça yapılmış değildir. Bu haksız inşaat türü için Medeni Kanun’un 722-724. madde hükümlerinin uygulanacağı kabul edilmelidir. Buna göre arsa maliki, inşaat kendi rızasıyla yapılmamışsa, sökülmesi aşırı bir zarara sebep olmayacaksa inşaatın kaldırılmasını talep edebilir. Malzeme maliki de inşaat kendi rızasıyla yapılmadığı, inşaatın sökülmesi aşırı bir zarara neden olmadığı hallerde arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Bu mümkün olmaz ise arsa malikinden ve inşaatı yapan üçüncü şahıstan haksız fiil hükümlerine göre tazminat isteyebilir. Ayrıca malzeme malikinin iyi niyetli ve yapının değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir.

Yapıyı yapan arazi malikine karşı onun inşaata rızası varsa vekalet, rızası yoksa vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanabilir.

4706 sayılı “Hazine’ye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 4916 sayılı Kanun ile değişik 5. maddesinin son fıkrası uyarınca 19.07.2003 tarihinden sonra Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazine’ye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.

Benzer Konular:

1. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE MALİYET TESBİTİ
2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİ TEVKİFATI
3. SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME NEDİR?
4. YILLARA SARİ İNŞAAT VE ONARIM İŞLERİNDE DEFTER VE BELGE İBRAZI
5. İTHALATTA HAKSIZ REKABETİN ÖNLENMESİNE İLİŞKİN TEBLİĞ (TEBLİĞ NO: 2009/36)