EMLAK ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN UNSURLAR

Emlak Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz? Gayrimenkul alım satımında, vergi yasaları ve harçlar yasasında yer alan bazı özel hükümlerin bilinmesi gerekiyor. Alınacak gayrimenkulün geçmiş yıllardan borcu olup olmadığı, tapu değeri belirleme konusunda dikkat edilmesi gereken ayrıntılar önemli olduğu için bazı durumlarda tapunun kimin üstüne yapılacağı da önem kazanıyor.
Satış sırasında, satıştan doğan gelirin vergilendirilmesi, vergi istisnaları (Şirketler), harçlar satıcıların dikkat etmeleri gereken konular.
Gayrimenkul alım satımı yaparken bilmeniz gerekenler aşağıda maddeler hakkında sunulmuştur.
* Almayı düşünüdüğünüz gayrimenkulün geçmiş vergi borcu olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
* Yapımı tamamlanmış gayrimenkul alanların, geçmiş yıllarda tahakkuk etmiş emlak vergilerinin ödenip ödenmediğini yani, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmaları gerekiyor. Bu konuyla ilgili yatırılmış vergilerle ilgili satıcıdan makbuzları göstermesini istemek ve makbuzların birer kopyasını muhafaza etmek doğru bir davranış biçimi olacaktır.
* Emlak vergisi Kanunu 30.maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur. Gayrimenkulü satın alan kişi, satın aldığı tarihten önceki yıllara ait emlak vergisi borçlarını ödedikten sonra gayrimenkulün önceki sahibinden bu miktarı talep edebilir.

Arazi Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Almak istediğiniz araziye herhangi bir para ödemeden önce, mutlaka görün.
Tapu Sicil Müdürlüğü’nden de size gösterilen arazinin aynı yer olup olmadığını sorun.
Dere veya göl kenarında arazi alırken dikkat edin. Çünkü bu bölgeler su toplama havzası olabilir. Bu sebepten dolayı yapılaşmaya izin vermiyebilirler.
Alacağınız arazinin tapusunun hisseli mi, tarla mı yoksa arsa mı olduğunu kontrol edin.
İmar Müdürlüğü’nden mutlaka imar durumunu öğrenin.
Arsanin bağlı bulunduğu tapu sicil müdürlügüne giderek, tapu kütügüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte serh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Kooperatife Üye Olurken Nelere Dikkat Etmeliyiz?

Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu sistemde gelişmiş bir denetim mekanizmasi bulunur.
Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup olmadığına bakmalısınız.
Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imari yoksa üye olmayın.
Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın. Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları saklayın.
Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.

Alım Satım Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.
Emlak satış değerinin düşük gösterilmesi halinde tapu sicil müdürlüğü işlem yapmaktan kaçınamaz.
Satış bedelinin emlak beyan değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olması halinde, Vergi Usul Kanununa göre cezalı olarak tahsil edilir.
Satıcı istediği takdirde satış bedelinden arta kalan kısım için kanuni ipotek tesis edebilir.
Alıcı inşaat halindeki bir daireyi satın alırken, tapu sicil müdürlüğünde projeyi açtırıp alacağı daireyi kontrol edebilir.
Alıcı ve satıcıların, tapu sicil müdürlüğünde imzadan önce okunması için verilen resmi senedi çok dikkatli okumaları gerekir.
Satıcı, tapu sicil müdürlüğünde taşınmazın konuşulan değerini imzadan önce alması gerekir.
Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin.
Eğer alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın.

Satış Esnasında Hangi Belgeler Gereklidir?

Satılması gereken taşınmazın varsa tapu senedi,
Alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları,
Satıcının 1, alıcının 2 adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
Alıcı ve satıcının vergi dairesinden alınmış vergi kimlik numaralarını gösterir belge,
Zorunlu deprem sigorta poliçesi,
Eğer malikin temsilcisi geliyor ise, temsile ilişkin belge ( vekaletname vb. ) ile temsilcinin nüfus cüzdanı ve 1 adet vesikalık fotoğrafını yanında bulundurması gerekir.

Gayrimenkulün tapu değeri

Gayrimenkulun tapu değerinin tespiti oldukça önemlidir. Başlıklarla incelersek;
1. Gelir Vergisi bakımından:
Gayrimenkuller, alındıkları tarihten sonraki 4 yıl içinde satıldıklarında, satıştan sağlanan kazanç “Değer artışı kazancı” olarak beyan edilir ve gelir vergisi ödenir. (GVK geçici md. 56/D-6). Yatırım amaçlı gayrimenkul alanların, özellikle 4 yıldan önce satışı öngörülen gayrimenkullerin alış bedelini düşük göstermemeleri doğru olur. Düşük tapu değeri, satış sırasında çok yüksek kar oranları yaratabilir. Böylece ödenmesi gereken yüksek vergilerle karşılaşılması söz konusu olur.
2. Gelir Vergisi İstisnaları:
Miras kalan gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar gelir vergisinden muaf tutulmuşlardır.
3. Emlak Vergisi İstisnaları:
Emekliler, şehit dul ve yetimlerin, gaziler, 200 metrekareyi geçmeyecek bir tek konuta sahip olmaları durumunda emlak vergisinden muaf tutulmuşlardır.
4. Harç bakımından:
Eğer gayrimenkul alırken gerçek alış bedeli, tapu harcına esas olan tutardan düşük ise, gerçek alış bedelinizi tapu senedine yazdırabilirsiniz. Bu istek tapu işlemleri sırasında yapılmalıdır. Mal beyanı açısından kamu görevlilerini, Nereden Buldun sorgusu nedeniyle vatandaşların tümünü ilgilendiren bu durumu mutlaka göz önünde tutun.
5. Harç oranları bakımından:
Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcılar, tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harç öderler.

Emlak Vergisi Beyannamesi

Gayrimenkul alanların “o yılın sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Örneğin 2004 yılının Ocak ayında gayrimenkul almışsanız en geç 31 aralık 2004′e kadar emlak vergisi beyannamesi vermeniz, 2005 yılından itibarende emlak vergisini ödemeye başlamanız gerekiyor. Bu durumda 2004 yılının emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir. Eğer Gayrimenkulü, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında almışsanız emlak vergisi beyannamesini aldığınız tarihten itibaren “üç ay içerisinde” vermeniz gerekiyor.

Veraset ve İntikal vergisi

Gayrimenkulun eşe veya çocuğa alınması ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “İvazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş veya çocuğun beyanname verip yüzde 5 – 15 oranlarında değişen, veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini “borç olarak” vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olmaz.

Tapu satış değeri

Gayrimenkul satışı sırasında “asgari bir değer” göstermek zorunludur. Tespit edilecek asgari değere göre harç ödenecektir.

Gayrimenkulün gerçek satış değeri

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır, ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

Şirketlerin gayrimenkul satışı

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse : * Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.
* Tapu harcı ödemezler.
* Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.(KVK geçicimd.28)

Satışın belediyeye bildirilmesi

Gayrimenkulünü satanlar, ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

SATIŞ İŞLEMLERİ

Satışı yapmadan önce mutlaka, satış kontrol raporundan eksiksiz bir şekilde devam ettiğinizi görün. Satıcı olarak, tapu kaydına göre problemli müşteri 2 şekilde karşımıza çıkar.

·Tapu üzerinde haciz vardır.
·Tapu üzerinde ipotek vardır.

A. HACİZ
Hacizli olan tapunun devri (alıcı kabul etmeyeceğinden), mümkün değildir. Bu durumlarda satıcının, emlak üzerindeki haczi kaldırtması istenmelidir. Bu da 2 şekilde yapılabilir.

a. Satıcı, haciz işleminde borçlu olduğundan, ya icra dosyasına borcun tamamını ödeyip “haczin fekki” ne dair yazı alır ya da haciz alacaklısı ile haricen anlaşıp, icradan “haczin fekki” ne dair yazı alır. (Satıcı, ödemeleri kendisi yaparak problemi çözer).
b. Emlakın alıcısından alınan peşinatla haciz miktarı ya dosyaya ödenir, ya da dosya alacaklısı ile haricen anlaşılır ve haricen ödenip haczin fekki ne dair yazılar alınır. (Bu durumda yapılan masraflar alıcı tarafından yapıldığından, satış bedelinden mahsup edilir)

B. İPOTEK
İpotekli emlak da, alıcılar açısından problemlidir. Bu sebeple de ipoteğin çözülmesi gerekir. Bir emlak üzerindeki ipotek 2 şekilde olur.

a. Teminat İpoteği: Bu durumda ipotek belgesinde yazılı rakamın ödenmesi sorunu çözmez. Her halükarda ipotek alacaklısının, ipoteğin fekkine dair imzası gerekir.
b. Bedel İpoteği : Bu durumlarda, ipotek bedelinin, ipotek alacaklısına ödenmesi ile, ipotek fekki işlemi tapudan sağlanmalıdır. Bu hususlarda, yukarıda haciz işleminde bahsettiğimiz yöntemlerle çözülebilir.

Her iki ipotek türünde de alıcı, ipotekli olarak tapuyu devralabilir. Bu durumlarda alıcıyı, ileride doğabilecek hukuki sorunlar için uyarmak ve gerekirse durumu bilip kabul ettiğine dair elinden yazı almakla iyi niyetli aracı kurum imajı sağlanmış olur.

2. SATIŞ İŞLEMLERİNDE DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
Firmanın pazarlama listesine girmiş bir emlakın “Satın Alma Teklif Anlaşması” , alıcı ve satıcı tarafından imzalandıktan sonra, şu hususlara dikkat edilmelidir:

A. Öncelikle, alıcının yapmış olduğu cayma akçesi – peşinat gibi ödemelerin satıcıya verilme aşamasında, (satış işlemi gerçekleşmeyecekmiş gibi) güvenceler alınmalıdır. Bu da, en azından satıcıdan alınacak, “Ödeme Karşılığı Bedele Karşılık Gelen Bedelli Bono” ile olabilir. Bu senet üzerine veya arkasına “teminat” gibi ibareler yazılmadan alınmalıdır. Riziko miktarının küçük olduğu meblağlarda, satıcının senet vermek istememesi o kadar önemli değildir (yani rizikoya girilerek satış işlemi yapılması sağlanmaya devam edilebilir). Büyük bedelli rizikolarda, karşılık senetler muhakkak alınmalıdır. (Kaldı ki, alınan senet dahi alıcının uğrayabileceği zararları kesin olarak engellemez).

B. Satın Alma Teklif Anlaşması imzalandıktan sonra, en kısa sürede satış işlemi tamamlanmalıdır. Bunun için de, satıcının satış işlemine konu dairesinin elektrik, su, doğalgaz, apartman ortak gideri, emlak ve çöp vergileri, kooperatif aidat borcu, deprem sigortası vs. borçlarının olmadığına dair makbuz ve dekontlar “0 TL ” bakiye ile satış dosyasına alınmalıdır. Eğer bu dokümanlar eksikse, satıcı adına, satış bedelinden mahsup edilmek üzere alınması sağlanmalıdır

C. Satış işlemi aşamasına kadar alıcının menfaatleri , satış işlemi aşamasında ise satıcının menfaatleri korunmalıdır. Bunun için de, alıcı tarafın satış bedelini kesin olarak ödemesi sağlanmalıdır.

3. KESİN ÖDEME NASIL SAĞLANIR?
A. Satış işlemi imza aşamasına geldiğinde, imzalama işlemi yapılmadan bedel, alıcıdan (firma tarafından emanet olarak) nakten alınır. Bu bedeli alırken, alıcı tarafa parayı emanet alan kişi tarafından (firma güvencesi olarak) senet verilir. Satıcı tarafından imza atıldıktan sonra, satıcıya devredilir. Yeni tapu senedi alıcı adına düzenlendiğinde bu tapu senedi alıcıya verilirken alıcıda bulunan senet iade alınır.

B. Günümüz şartlarında çoğu kişiler üzerlerinde yüklü miktar teşkil eden parayı taşımak istemezler. Böyle durumlarda alıcı taraf satış bedeli karşılığı çek vermek istemektedirler. Bu durumlarda dikkat edilmesi gereken husus çek şeklinin bloke çek olmasıdır.

4. BLOKE ÇEK NE DEMEKTİR?
Bloke çek 2 şekilde düzenlenir:

A. Çeki veren banka tarafından imzalanmıştır. (Keşideci bankadır) .
B. Çek Alıcı tarafından düzenlenmiş ve fakat muhatap banka tarafından ciro edilmiştir. (Keşideci alıcı taraftır) .

Bu iki durumda da, firma yetkilisi ya bizzat bloke çek düzenlenirken gözlemlemelidir ya da bloke çek firmaya getirildiğinde muhatap banka aranarak, çekin gerçek olup olmadığı teyit edilmelidir.

5. BLOKE ÇEK ALINDIĞINDA;
A. Çek bedeli ile satış bedelinin aynı olup olmadığı,
B. Çek alacaklısının satıcı taraf olup olmadığı,
C. Çek tarihinin, satış günü olup olmadığı incelenmelidir.

6. TAPU DEVRİ SAĞLANDIĞINDA FİRMANIN PAZARLAMA HİZMETİ TAMAMLANMIŞ MIDIR?
Satış işlemine konu “daire”nin fiili teslimi, alıcıya yapılana kadar firmanın pazarlama işlemi tamamlanmamış demektir. Bunu sağlamak için, aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

A. Satıcı, satışa konu dairede oturuyorsa; Satıcıdan tahliye taahhüdü muhakkak alınmalıdır.
B. Satışa konu dairede, kiracı oturuyorsa; Kiracı ile yeni malikin anlaşması sağlanmalı ya da kiracıdan, tahliye taahhütü alınmalıdır.
C. Eğer, kiracı ile yeni malik (alıcı) anlaşamazlarsa alıcı, her halükarda bir hukukçudan yardım almalıdır (uzun karışık bir hukuki prosedürü vardır; her olayda değişkendir).

Benzer Konular:

1. YENİ SGK REFORMU SONRASI İŞYERLERİNİN TESCİLİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
2. ÇEK KULLANIMI İLE İLGİLİ BİLİNMESİ GEREKEN UNSURLAR
3. VERGİ KAYIDI OLMAYAN KİŞİDEN OTOMOBİL ALIRKEN!
4. SÖZLEŞME YAPARKEN DİKKAT EDİLEN NOKTALAR
5. MİLLİ EMLAK GENEL TEBLİĞİ (SIRA NO: 320)