GAYRİMENKULLERDE EMSAL KİRA BEDELİ ESASI NEDİR?

Emsal kira bedeli uygulamasına ilişkin bu hüküm; esas itibariyle, gayrimenkullerin bedelsiz olarak 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilmiştir.Buna göre ““kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılar Bina ve arazide emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin yüzde 10’udur”denilmektedir.

Ancak aynınmaddede boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması ile binaların mal sahiplerinin usul, füra veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumlarında emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı belirtilmiştir.
Emsal kira bedeli getirilmesindeki temel gaye gayrimenkullerin bedelsiz olarak Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilenler dışındaki kişilerin kullanımına tahsis edilmesi veya kira bedelinin tespit edilememesi halleri ile kira gelirlerinin muvazalı olarak gerçek değerinin altında beyan edildiği durumlarda vergi güvenlik müessesesi olarak kullanılmak amacıyla getirilmiştir.
Emsal kira bedeli uygulamasında esas olan  öncelikle intifaına bırakılan gayrimenkulun mesken mi esas yoksa işyeri olarak mı intifaına bırakıldığının, daha sonra mesken veya işyeri olarak intifaına bırakılan gayrimenkulun usul, füru veya kardeşlerine mi yoksa bunların dışındakilerin intifaılarına mı bırakıldığının bilinmesi gerekecektir.
Bedelsiz olarak veya düşük bedelle başkalarının   intifaına bırakılan gayrimenkuller için bu gayrimenkullerin mesken veya işyeri olup olmadığına bakılmaksızın emsal kira bedeli esas uygulanacaktır. Emsal kira bedeli ise, özel mercilerce takdir edilmiş kirası, bu suretle takdir edilmiş kiranın mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’i olacaktır. Ancak, elde edilen kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu vb. gibi belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat veya tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedelinin karşılaştırılmasının yapılması söz konusu olmaması gerekir. Sözü edilen ispat veya tevsik işlemine ise ancak beyan edilen kira gelirin gerçek durumu yansıtmadığına ilişkin belirtilerin bulunması ve vergi idaresinin yetkililerince talep edilmesi durumunda gerek bulunmaktadır.Buna göre, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’ini esas olarak değil, elde edilen kira gelirinin esas alınması gerekmektedir

Örneğin 4369 sayılı Kanunla emlak vergi değerleri artırılan emlak vergi matrahına göre hesaplanan emsal kira bedelinin, gerçek kira geliri çok üstünde olmuştur. Bu nedenle artırılan gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i değil, kiraya ilişkin yukarıda belirtilen tevsik edici belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, gerçek kira bedelinin esas alınması gerekir.

Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin dışında kilerine bedelsiz olarak gerek ikametine tahsis edilen, gerek işyeri olarak intifaına bırakılan gayrimenkuller için, emsal kira bedeli esasının uygulanması gerekir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinin 2 numaralı bendine göre, bedelsiz olarak binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilen gayrimenkuller için emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır. Ancak bedelsiz olarak usul, füru veya kardeşlerin intifalarına bırakılan işyerleri ise, bu işyerleri için emsal kira bedeli esası uygulanacak ve emsal kira bedeli de, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’i olacaktır.

Öte yandan, binaların mal saliplerinin usul, füru veya kardeşlerine nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunmaması, başka bir ifade ile işyeri kirası karşılığı olarak hesaplarında gider göstermemesi halinde, söz konusu gayrimenkulden dolayı nakden veya hesaben bir ödemenin söz konusu olmaması nedeniyle emsal kira bedelinin tevkifata tabi tutulmayacak usul, füru veya kardeşleri tarafından elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olarak Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’inin beyan edilmesi gerekecektir.

Emsal Kira Bedeli Uygulamasını Bir Örnekle Açıklayalım;

Ayşe Hanım ; 2009 yılında Ankara’daki  dairelerinden Birisini  çok yakın bir   Arkadaşına 1 yıl boyunca kira almadan bedelsiz olarak ikametine tahsis etmiştir. Ayşe Hanım Ayrıca Başka bir Dairesini  de  kiraya vermiş  ve  her ay  ( 12 ay süresince)   100 TL kira tahsil etmiştir.Ayşe Hanım Bağlı olduğu belediyedeki Emlak dairesine giderek (Ya da kendisi hesaplayıp) Dairelerinin emlak değerini ögrenmiş,  1.ci  dairesinin emlak değeri 50.000,00 TL,2.cı dairesinin emlak değeri 75.000,00 TL dır. Ayşe Hanım’ın  Konut Kira geliri Beyanındaki Vergisel Durumu Nedir?

Adım 1: Ayşe Hanım bir yıl İçerisinde Tahsil Ettiği Kira bedeli 100×12=1.200,00 TL.dır. Hemen aklımıza 2.600,00 Sınırını geçmediği için Ayşe Hamım Beyan vermeyecek  gibi bir kavram gelebilir!  Fakat  Beyan durumunu  Emsal Kira değeri esasına göre değerlendirdiğimizde,  Ayşe Hanım’ın  kira  Beyannamesi  vermesi gerekecektir. Şöyle ki;

1.ci daire Emlak Değerinin  % 5 i=2.500,00 TL

2.ci Daire Emlak Değerinin %5 i  =3.750,00TL

Toplam                                                      6.250,00TL

Adım 2: Ayşe Hanım 2009 yılında gerçek  elde ettiği 1.200,00 TL  tutar,emlak değerinden  6.250,00TL den  küçük olduğu için  Ayşe Hanımın Konut Kira beyanı “Emsal kira bedeli uygulaması” esasına göre 6.250,00TL üzerinden  işlem görecektir. Bu demektir ki; Ayşe Hanım’ın 2009 yılı kira gelirleri, Emsal kira bedeli esas alınarak  hesaplanacaktır.Emsal kira bedeli her konut için ayrı ayrı  hesaplanır.

Adım 3:Ayşe Hanım ;2009 konut kirası  6.250,00Tl  istisna tutarından büyük olduğu için 2009  kira beyannamesini verecek ve ayrıca 2.600,00Tl İstisnasından da yararlanacaktır. Buna göre; Ayşe Hanım Götürü gider yöntemini tercih ettiğini varsayarsak,

Toplam Kira geliri; + 6.250,00 Tl

İstisna                            – 2.600,00Tl

Safi İratlar                     +3.650,00TL

%25 Götürü Gider      -    912,50TL

Vergi matrahı               2.737,50TL

Vergi                                    410,63TL

Ayşe Hanım Bu vergiyi 31 Mart ve 31 Temmuz Olmak üzere 2 taksitte ödeyerek Kira beyanı  Yükümlülüklerini yerine getirmiş olacaktır.