2009 Yılı Gayrimenkul Satışlarındaki Değer Artış Kazançlarının Vergilendirilmesi

Değer artışı kazancı olarak vergilendirilen gelir, mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazançtır. Elden çıkarma, söz konusu mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade etmektedir. Arızi kazanç olarak vergilendirilecek gelir ise, yapılması devamlılık arz etmeyen faaliyetlerden elde edilen kazançlardır. Bu Yazımızda 2009 yılında elde edilen  Gayrimenkul (gmsi) satışlarından kaynaklanan değer artış kazançları irdelenecektir.

Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve ödevlerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir.

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde (1) elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir.

Buna göre aşağıda belirtilen mal ve hakların beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancıdır;

-Arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

-Voli mahalleri ve dalyanlar,

-Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,

-Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları.

Ancak; bedelsiz olarak veya veraset yoluyla edinilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ile gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan fazla bir süre elde tutulduktan sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.

Ayrıca, 01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilmiş olan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesinde dört yıllık süre esas alınacaktır. Diğer taraftan 01.01.2007 tarihinden itibaren iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucu doğacak kazancın vergilendirilmesinde ise beş yıllık süre söz konusu olacaktır.

Devamlı Olarak Gayrimenkul Alım Satımı

Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması durumunda elde edilen gelir değer artış kazancı olarak değil ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

Ticari bir organizasyon içerisinde yapılan satışlar, tek bir satış gerçekleştirilmiş dahi olsa, ticari kazanç olarak değerlendirilecek, ticari bir organizasyon olmaksızın birden fazla satış yapılmış ise (bir yılda birden fazla veya her yıl bir satış yapılması) satışın hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekecektir. Bu durumda, kazanç sağlama amacıyla yapılan alım-satım işlemlerinin ticari kazanç kapsamında; şahsi ihtiyaç ya da servetin korunması amacıyla

gerçekleştirilen alım-satım işlemlerinin ise değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda, bu kazançların bir ticari işletme tarafından elde edilmesi durumunda da elde edilen kazanç ticari kazanç olarak vergilendirilecektir.

Satın alınan ve trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar da ticari kazanç olarak vergilendirilir.

Safi Değer Artışının Tespiti

Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.

Gayrimenkullerin elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;

- Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,

- Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler,

- Ödenen vergi ve harçlar.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Gayrimenkullerin İktisap Bedelinin Tespiti

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan gayrimenkullerin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. 2006 yılının Ocak ayından itibaren toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi yayımlanmaktadır. Bu nedenle 01.01.2006 tarihinden sonra yapılan endekslemelerde toptan eşya fiyat endeksi yerine, üretici fiyat endeksi dikkate alınacaktır.

Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için söz konusu artış oranının %10 veya üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Değer Artış Kazancının Beyanı Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.

2009 Yılı Gayrimenkul Satışlarındaki İstisna Sınırı

Gayrimenkul satış kazançlarının vergilendirilmesinde, maktu bir istisna uygulanıyor. 2009 yılı için 7 bin 600 TL olan istisna tutarı, her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor. (2)

Beş yıl (2007′den önce edinilenlerde dört yıl) içinde yapılan gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmesi için kazancın istisna tutarını aşması gerekiyor. Kazancın istisna tutarını aşmaması halinde beyanname verilmesi gerekmiyor. Başka gelirlerden dolayı beyanname verilmesi halinde de gayrimenkul satış kazancı beyannameye dahil edilmiyor.

2009 Yılı Gayrimenkul Satışlarındaki Kazanç Hesaplanması

2009 yılında satılan gayrimenkulün satış kazancı hesaplanırken:

- Önce iktisap (edinme) bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere Üretici Fiyat Endeksi’ndeki (ÜFE) artış oranında artırılacak. Ancak endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekiyor.

-Endekslenmiş edinme bedeli ile satış dolayısıyla yapılan masraflar, satış bedelinden çıkarılacak.

- Ortaya çıkan kazançtan 2009 yılı için belirlenen 7.600 TL istisna düşülecek.

-Kalan kısım değer artış kazancı olarak yüzde 15′ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilecek.

Satış kazancı, 1-25 Mart 2010 tarihleri arasında beyan edilip, hesaplanan vergi Mart ve Temmuz 2009 aylarında iki taksit halinde ödenecek.

Gayrimenkullerdeki Değer Artış Kazancına Bir Örnek Verelim;

Bayan Ayşe Hanım ,20/06/2007 tarihinde Ankara’da 250.000,tl tutarında  bir daire satın almıştır.Bayan Ayşe Hanım Bu dairesini 30/11/2009 yılında  300.000,00tl Satmıştır. Buna göre Ayşe Hanım’ın Bu daire Aılış-Satış olayındaki  vergisel durumu  nedir?

ADIM1:Süre Hesabına göre beyanname verilecek midir?

Önce Beyan verilip verilmeyecegi durumuna bakmamız gerekmektedir.

Gayrimenkulun İktisap tarihi ile satış tarihi arasında 3 yıl 5 ay vardır. (2007  yılından itibaren 5  yıl içerisinde  gayrimenkulu  elden çıkarma durumu ile mukayese edilir) Bu aralık Değer Artış  kazançları Beyanının verilmesini  gerektirmektedir.

ADIM2:Değer Artış Kazancı Vergi matrahını Hesaplama;

Hesaplamayı yapabilmemiz için ÜFE verilerine İhtiyacımız vardır:

Alış tarihindeki  (Haziran  2007 ) ÜFE   tutarı                                       140,53

Satış tarihinden bir ay önceki (Ekim 2009 ) ÜFE                              162,08

Alış Tutarı         250.000,00 TL

Satış Tutarı      300.000,00 TL

Satış tarihindeki değeri (ÜFE endeksleme yapılarak bulunan değer )

250.000,00 x 162,08 / 140,53 =  289.617,87

İstisna Öncesi değer artış Kazancı      300.000,00 – 289.617,87 = 10.382,13

İstisna Sonrası değer artış Kazancı     10.382,13 – 7.600,00 =  2.782,00- TL (Vergi Matrahına eklenerek vergilendirilecektir)

———————————————————————————————————————————-

Kaynaklar

(1) 5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007

(2) Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde yer alan değer artış kazançları için 2009 yılında uygulanan istisna tutarı 7.600 lira olup, bu tutar 270 seri no.lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde açıklanmıştır.

Benzer Konular:

1. GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA VERGİSEL SORUMLULUKLAR
2. 2008 DÖNEMİ 2009′DA BEYAN EDİLECEK TİCARİ KAZANCIN GERÇEK USULDE VERGİLENDİRİLMESİ REHBERİ
3. GAYRİMENKUL ALIM SATIM FALİYETLERİNDE DEVAMLILIK UNSURU
4. Maliye’den ev sahiplerine, Kira Vergisi ve Gayrimenkul Satışı Uyarısı!
5. 2009 YILI VERGİ VE SGK DÜZENLEMELERİ