Son Haberler
Anasayfa / GÜNCEL MEVZUAAT / Kira Beyanında Özellikli Konular

Kira Beyanında Özellikli Konular

2011 Yılı Kira Gelirlerleri hakkındaki Açıklamaları  İncelemek  İçin Tıklayınız..

Sahibi olduğu Daireyi kiraya verip kirada oturanlar:Özellikle büyük şehirlerde, sahibi olduğu dairesini kiraya vererek, kendisi başka bir konutta kirada oturanlara sıkça rastlanmaktadır. Bu durum, kendi dairesini yüksek tutar da bir bedelle(örneğin 1000 TL) kiraya verip, daha az tutar da kira ödeyerek(örneğin 500 TL) bir konutta oturulması gibi ekonomik nedenlerle olabildiği gibi, işine yakın bir evde kirada oturup, işine uzak olan kendi dairesini kiraya vermek gibi ulaşım zorunluluğundan, bazen de daha büyük ve lüks bir evde kirada oturup, daha küçük ve konforsuz olan dairesini kiraya vermek gibi sosyal sebeplerle de olabilmektedir. Her ne sebeple olursa olsun, sahibi olduğu daireyi kiraya verip kendisi kirada oturanların elde ettikleri kira gelirini beyan zorunluluğu bulunuyor.

Genellikle “aldığım kira kadar kira ödüyorum, hatta daha fazla kira ödüyorum” diye beyan mükellefiyeti olmadığı sanılarak, beyanname verilmiyor ve cezalı duruma düşülüyor. Sahibi olduğu daireyi kiraya verip, başka bir dairede kirada oturanlar, elde ettiği kira tutarı 2.600 TL lik istisna tutarını aşması halinde, aldıkları kiraları “gayrimenkul sermaye iradı” kapsamında beyan edecekler. Ancak, beyanda gerçek gider usulünü seçerek, ödedikleri kira bedelini, aldıkları kira tutarından düşebileceklerdir. Bu durumda belki vergi ödenmeyecektir. Ancak, beyan yükümlüğü yerine getirilmiş olacağından, cezalı duruma da düşülmemiş olacaktır.

Örneğin: 2009 yılında Ankara Çankaya’deki dairesini aylık 800 TL’ ye kiraya vererek, işyerine yakın olması nedeniyle yenimahallede aylık 1.500 TL kira ile bir dairede oturan Hasan bey; kiraya verdiği daireden elde ettiği 9.600 TL(800 x 12) 2.600 TL istisna haddini aştığı için kira gelirini beyan edecektir. 9.600 TL de beyanname üstünde 2.600 TL istisna düştükten sonra kalan 7.000 TL den ödediği 18.000 TL kiranın 7.000 TL kadarını düştüğünde orta da vergilendirilecek bir kira tutarı kalmayacağından, ödenecek gelir vergisi çıkmayacaktır.Kira geliri beyan etmek için mal sahibi olmak gerekmiyorKira geliri beyan edecek dendiğinde, ilk akla gelen mal sahipleri oluyor. Oysa kira gelir beyan etmek için malın sahibi olmanın pekte önemi yok. Çünkü; vergi mevzuatımıza göre, önemli olan “gelir elde etmek”. Mal sahibi olmanın beyan açısından önemi yok. Kira geliri beyan etmek zorunda olanlar aşağıdaki başlıklar altında özetleyebiliriz.

Gayrimenkul ve kiraya verilen mal ve hakların;SahipleriSahip deyimi hem “malik”, hem de “hak” deyiminin karşılığı olarak kullanılmaktadır. Gerek maddi gerekse gayrimaddi hak üzerinde mülkiyeti olanları kapsıyor. Medeni Kanunu’na göre gayrimenkul üzerindeki sahiplik, tapuya tescil ile meydana gelir. Sahibi olduğu mal ve haklardan, 2009 yılı içinde kira geliri elde edenler, gelir vergisi mükellefi olarak, kiralarını beyan etmek zorundalar.Mutasarrıfları”Mutasarrıf” sözcük anlamı itibariyle tasarruf eden demektir. İster sahip veya malikleri, isterse bunlardan başka kimseler tasarruf etsin, mal ve haklara hukuken veya fiilen tasarruf eden kişilere mutasarrıf denir. Başka bir deyimle, bir mal veya hak üzerinde, fiilen kullanma yetkisi olan kişi “mutasarrıf”tır. Bu kişi çoğu zaman sahip ya da zilyet durumundadır. 2009 yılı içinde mutasarrıfı olduğu gayrimenkul ve diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenlerin, gelir vergi mükellefi olarak beyan yükümlülükleri bulunuyor.Zilyetleri”Zilyed” sözcük anlamı itibariyle kendisinin olsun veya olmasın bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimsedir. Zilyetlik ise bir malı kullanmakta olma durumunu ifade etmektedir. Zilyetlik bir mala sahibi gibi tasarruf etmek demektir. Kendisinin olup, olmamasına bakılmaksızın, malı kullanan kişi o malın zilyedidir. Zilyetlik Medeni Kanuna göre, “bir şey üzerinde fiilen tasarruf sahibi olan kimse o şeyin zilyedidir.” şeklinde tanımlanmıştır. Zilyedinde bulunan gayrimenkul veya mal ve haklardan 2009 yılı içinde kira gelir elde edenlerin, mükellef olarak beyan zorunlulukları var.İrtifak Hakkı SahipleriBir gayrimenkul üzerinde, diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine tesis edilen ayni bir haktır.Tapuya tescil ile geçerlilik kazanır. İrtifak hakkı bir gayrimenkul sahibinin, başka bir gayrimenkulün bir kısmı veya tamamını doğrudan doğruya kullanması veya ondan yararlanmasına yetki veren ayni veren bir haktır. Bu hakka geçit hakkı da denilmektedir. Sahibi olduğu irtifak haklarını kiraya verilmesinde 2009 yılında kira geliri elde edenler, kira gelirlerini beyan etmek zorundalar.İntifa Hakkı Sahipleriİntifa hakkı yararlanma hakkı olarak da ifade edilebilir. Bu hak bir kişiye, başka bir kimseye ait menkul ve gayrimenkul mallar ve haklar üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkını veren şahsi irtifak hakkıdır. İntifa hakkı Kanun’dan veya sözleşmeden doğar. Gayrimenkullerde tapuya tescil gereklidir. 2009 yılı içinde İntifa hakkı kiralanmasından gelir elde edenler, bu gelirlerini beyan etmek zorundalar.KiracılarKiracı bir şeyi kullanmak üzere tutan kimseye verilen addır. Gayrimenkul sayılan mal ve haklar, sahipleri tarafından kiraya verilebileceği gibi, kiracılar tarafından da kiraya verilebilir. Bu durumda kiracının da kiracısı olur. Vergilendirmede bunun bir önemi yoktur. Vergilendirme için önemli olan herhangi bir mal ve hakkın kiraya verilmesinden gelir elde edilmesidir. Kiraladığı mal ve hakkı başkasına kiraya veren de bir gelir elde ettiğine göre, bu gelirin de vergilendirilmesi son derece doğaldır. Bu nedenledir ki, Kanun’da açıkça mal hakların kiracıları tarafından kiraya verilmesinin de vergiye tabi olacağı hükme bağlanmıştır.

Örneğin: Orhan Bey, sahibi olduğu evi Timuçin beye aylık 2.500 TL den kiraya vermiştir. Kiracı Timuçin bey de bu evi Hasan beye aylık 3.000 TL den kiraya vermiştir.Bu durumda asıl mal sahibi Orhan bey, kiracısı Timuçin bey den aldığı yıllık 30.000 TL milyar lira kiradan dolayı, yıllık gelir vergisi beyannamesi verecektir.Kiraladığı işyerini Hasan beye kiralayan kiracı, Timuçin bey de, Hasan Beyden aldığı yıllık 36.000 TL kira gelirinden dolayı, yıllık gelir vergisi beyannamesi verecektir. Ancak, Timuçin Bey vergilendirilecek kira gelirinin hesabında, gerçek gider usulünü seçerek, asıl mal sahibi Orhan beye ödediği kirayı (30.000 TL yi), Hasan beyden aldığı kiralardan (36.000 TL den) indirebilecektir.

Beyanı Zorunlu En Az Kira Gelir vergisi, beyan üzerinden alınan bir vergidir. Vergilemede mükellef beyanı esastır. Mükelleflerin beyanlarının doğruluğunu temin etmek için sistemde bir takım oto-kontrol müesseselerine de yer verilmiştir.Kira gelirlerinin oto-kontrol müessesesi de, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde bulunan “Emsal Kira Bedeli” uygulamasıdır.Emsal Kira Bedeli Nedir?gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi; kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağını emretmektedir. Emsal kira bedelinin; özel mercilerce veya mahkemece takdir ve tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, bina ve arazide emlak vergi değerinin % 5′i, diğer mal ve haklarda maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun, servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belirlenecek değerin % 10′u olduğu vurgulanmıştır.Kanun’un bu hükmüne göre, beyan edilecek kira, kiraya ilişkin gayrimenkulün emlak vergi değerinin % 5′inden az olamayacaktır. Ancak, Maliye Bakanlığı’nca yayımlanan 5 Ocak 1999 tarih ve 1999/1 Sıra No.lu Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi ile, elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu, havale makbuzu ve benzeri belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat ve tesvik edilmesi halinde emsal kira uygulaması yapılmayacağını açıklamıştır.Emsal Kira Bedeli Uygulanmayacak HallerEmsal Kira Bedeli ile ilgili GVK’nun 73′ncü maddesinde, Emsal Kira Bedeli esası uygulanmayacak haller şu şekilde sıralanmıştır.

-Boş kalan gayrimenkullerin ve muhafazası için bedelsiz olarak aşkasının ikametine bırakılması,

- Binaların mal sahiplerinin ana-baba, çocukları ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Her birinin ikametine tahsis edilen konutun bir

tanesi için),

- Mal sahibi ile akrabaların, aynı evde veya dairede ikamet etmeleri halinde,

- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan

kiralamalarda,emsal kira bedeli uygulanmayacaktır.

Ancak, çocuk, ana-baba, kardeşlerin kullanımına kirasız olarak tahsis edilen işyerleri için emsal kira bedeli uygulanacaktır.Diğer taraftan konut da olsa, akrabalara (ana-baba, çocuk ve kardeşler hariç), hısımlara veya arkadaşların ikametine tahsis edilen ve kira alınmayan konutlara ve mal sahibinin akrabaları dışında, evinde ikamet eden kişilerden dolayı da, emsal kira bedeli uygulanacaktır.Mal sahipleri, emsal kira bedeli uygulanması gereken kira almadıkları gayrimenkulleri için, vergi değerlerinin yüzde 5′ini kira geliri olarak beyan ederek, üzerinden hesaplanan gelir vergisini de ödemek zorundadırlar.örneğin; Hasan bey Anadolu dan Ankara’a çalışmaya gelen okul arkadaşı Timuçin beye mali durumu düzelene kadar sahibi olduğu daireyi kira amadan konut olarak kullanması için tahsis etmiştir. Dairenin emlak vergi değeri 300.000 TL dir. Kira almayan Hasan beyin beyan yükümlülüğü var mıdır? Varsa beyan edeceği tutarı nasıl belirleyecektir?Hasan bey, arkadaşı Timuçin bey’den kira almasa da, emsal kira bedeli uygulaması nedeniyle, emlak vergi değerinin yüzde 5 i olan 15.000 TL yi kira almış gibi beyan edecektir. Hasan beyin bu daireyi kızı Fatma’ya tahsis ettiğini varsayarsak, ana, baba, çocuklar ve kardeşler için emsal kira bedeli uygulanmadığından, Hasan bey kira geliri beyan etmeyecekti.İşyeri Kiralarındaki Vergi Kesintisi İşyeri kirası ödemeleri sırasında kiracı, ödediği kiranın yüzde 20′sini gelir vergisi olarak, mal sahibi adına keserek, takip eden ayın 23. günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine muhtasar beyanname ile bildirerek aynı süre içinde öder.Kiradan kesilen yüzde 20 oranındaki vergiden sonra mal sahibine ise kiranın yüzde 80′i kalmaktadır. Piyasada işyerleri genellikle net kira üzerinden kiraya veriliyor. Net kira üstünden kiralanan yerlerde kiranın brütünün bulunarak vergi kesintisinin brüt kira üstünden yapılması gerekiyor.Netten Brüte Kiranın Hesaplanması Kiralamalarda, kiracı ile mal sahibi genellikle net kira üzerinden anlaşma yapmaktadırlar. İşyeri kiralamalarında net kira üzerinden anlaşma yapılması halinde brüt kira;

Brüt Kira=Net Kira/0,80

formülü ile bulunacak ve vergi stopajı brüt kira üzerinden yapılacak, mal sahibi de kira beyanını brüt kira üzerinden yapacaktır.Örneğin; Hasan bey dükkanını aylık net 2.000 TL Timuçin beye kiralamıştır. Timuçin bey vergi kesintisini brüt kira tutarı üstünden yapmak zorunda olduğundan, brüt kirayı; Brüt Kira = net kira/0.80 formülüyle 2000/0.80 = 2.500 TL olarak hesaplayacaktır. 2.500 TL üstünden her ay % 20 oranın da 500 TL vergi kesecek ve vergi dairesine yatıracak, kalan 2.000 TL yi de Hasan beye ödeyecektir.Ticari İşletmeye Kayıtlı Gayrimenkulde stopaj yok KDV var Ticari işletmeye kayıtlı bulunan gayrimenkullerin kira gelirlerinin vergilendirilmesi gerçek kişilere ait kira gelirlerinin vergilendirilmesine göre farklılık göstermektedir. Ticari işletmeye kayıtlı olan gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesinde kiracı, kira ödemelerinden % 20 oranında stopaj (vergi kesintisi) yapmayacak, buna karşılık % 18 oranında Katma Değer Vergisi ödeyecektir.Ticari işletme bünyesinde bulunan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen kira bedeli, miktarı ne olursa olsun işletme bünyesinde ticari kazanç olarak beyan edilerek vergilendirilecektir. Ayrıca işletme bünyesindeki gayrimekullerin konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinden 2.600 TL lik istisna düşülmeyecektir.

Kiranın Döviz Olarak Ödenmesi Rantı yüksek semtlerde ve özellikle büyük kent merkezlerinde gayrimenkul kiralamalarının döviz (yabancı para) cinsi üzerinden yapıldığı görülmektedir. Bu durumda kira olarak tahsil edilen yabancı para (döviz), kiranın tahsil edildiği günkü TC Merkez Bankası döviz alış kuru ile değerlendirilerek, Türk parası karşılığı bulunacaktır.Para Faizsiz Ev Kirasız Olmaz Toplumda para faizsiz ev kirasız olmaz diye bir deyim var. “Para faizsiz Ev kirasız” deyimi aslında bir sözleşme türüdür. Mal sahibi kiraya verdiği dairesi karşılığında kiracıdan kira almamakta, kiracı da mal sahibine verdiği borç paraya faiz almamaktadır. Paranın faizsiz, evin kirasız olması durumunu vergi yasalarımız kabul etmiyor. Ve, Para faizsiz ev kirasız olmaz diyor. Bu tip anlaşmalarda kiracının Mal sahibine verdiği paranın bir yıllık yasal faizi evin kira bedelini oluşturmaktadır. Mal sahibi aldığı paranın bir yıllık yasal faizini kira geliri olarak değerlendirip, 2.600 TL lik istisna haddini aşan kısmını beyan etmek zorundadır. Ayrıca, kiracıda borç verdiği paranın yıllık yasal faizi kadar faiz geliri elde etmiş sayılacak ve elde etmiş olduğu geliri, “alacak faizi” kapsamında beyan ederek vergisini ödeyecektir.

Örneğin; Hasan bey Ankara Keçiören’ndaki dairesini Timuçin beye kiraya vermiştir. Kiracı Timuçin beyde Hasan beye 300.000 TL borç para vermiştir. Hasan bey, Timuçin beyden kira almıyor. Timuçin beyde Hasan beyden borç verdiği parası karşılığında faiz almıyor. Yasal faiz oranının yıllık yüzde 12, olduğunu varsayarsak, Hasan bey 300.000 TL borç paranın bir yıllık yasal faizini olan 36.000 TL konut kira geliri elde etmiş sayılacak ve bu kirayı beyan edecektir. Timuçin beyde borç verdiği para karşılık aynı tutarda yani 36.000 TL faiz geliri elde etmiş sayılacaktır. Timuçin bey; 36.000 TL yi “alacak faizi” olarak beyan edip vergisini ödeyecektir. Binaların dış cephesine reklam alınmasıYüksek binaların dış cephesine reklam alınması son yıllarda yaygınlaşmış bulunuyor. Özellikle çok katlı ve yola cepheli binaların dış cepheleri reklam panosu gibi kullanılıyor. Tabi ki bu kullandırma parasız olmuyor. Bina cephesini reklam panosu olarak kullanan kişi veya kurum binaya belli tutarda bir para ödüyor. Binaların dış cephesinin reklam panosu gibi kullandırılmasından elde edilen gelir,

“Gayrimenkul sermaye iradı”(kira geliri) olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Binanın dış cephesine alınan reklamlardan elde edilen gelir, apartman yönetiminin değil, daire sahiplerinin geliri olmakta ve beyan yükümlülüğü de daire sahiplerine ait bulunmaktadır. Bina cephelerine alınan reklam bedelini ödeyen kişi ve kurum aynen işyeri kiralarında olduğu gibi, ödediği bedel üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparak kat malikleri adına vergi dairesine yatıracak ve vergi kesintisinden sonra kalan tutarı da kat maliklerine ödeyecektir. Kat malikleri de aldıkları bedeli hisseleri oranında paylaşacaklardır. Daire sahipleri binanın dış cephesinin reklam panosu olarak kullandırılmasından paylarına düşen parayı işyeri kira geliri gibi, 22.000 TL lik beyan haddini aşması halinde tamamını beyan edecektir. 22.000 TL lik haddin altında kalan gelir beyan edilmeyecek, vergi kesintisi bu gelirin nihai vergisi olacaktır.Tahsil edilemeyen kira beyan edilecek mi?Başta ekonomik nedenler olmak üzere çok değişik nedenlerden dolayı kiralar gününde tahsil edilememektedir. Mal sahibi dairesini veya işyerini kiraya verdikten sonra zaman kiracısından kira bedelini aylarca tahsil edememekte veya geç tahsil etmekte hayta yargı yoluyla tahsil edebilmektedir. 2009 yılı içinde tahsil edilemeyen kira bedelleri beyan edilip edilmeyeceği merak edilen hususlardan biridir.Kira gelirlerinin beyanında tahsil esası geçerlidir. Bu tahsil edilen kira gelirinin beyan edileceği, tahsil edilemeyen kira gelirinin beyan edilmeyeceği anlamına geliyor. 2009 yılı içinde kiraya verilen konut veya işyerlerinden elde edilen kira gelirlerinin beyanında, kiracıdan tahsil edilen kira bedelleri dikkate alınacak, varsa tahsil edilemeyen kira bedelleri,Beyan edilecek gelire dahil edilmeyecektir. Tahsil edilemeyen kira bedelleri ileride tahsil edildiği yılın geliri olarak dikkate alınacak ve tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilecektir.

Örneğin; 2009 yılı içinde dairesini aylık 500 TL bedelle kiraya veren Hasan bey, 4 aylık kira bedeli olan 2.000 TL tahsil etmiş. Ancak; Mayıs 2009 ayından itibaren 8 aylık kirayı tahsil edememiştir. Hasan bey beyanname verecek midir? Verecekse, Kaç TL beyan edecektir.Hasan bey, 2009 yılı içinde tahsil ettiği 2.000 TL yi beyana tabi kira geliri olarak dikkate alacak, tahsil edemediği 8 aylık 4.000 TL yi gelir olarak dikkate almayacaktır. Hasan beyin tahsil ettiği 2.000 TL 2.600 TL lik konut kira geliri istisnası altında kaldığından gelirini beyan etmeyecektir.Gelecek yıllara ilişkin peşin tahsil edilen kira beyan edilecek mi?Kira işlemlerinde kiralar peşin de alınabilmektedir. Özellikle rantı yüksek yerlerdeki işyerlerinde birkaç yıllık kira bedelinin peşin olarak tahsil edildiği görülmektedir. Peşin tahsile edilen kiraların beyan edilip edilmeyeceği ikilem yaratmaktadır.Gelecek yıllara ilişkin olarak peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilmeyecek, ait olduğu yılın geliri olarak dikkate alınarak beyan edilecek. 2009 yılı içinde Peşin tahsil edilen gelecek yıllara ait olan kiralar, ait olduğu yılın geliri olarak dikkate alınarak, ait olduğu yılın geliri olarak beyan edilecek. 2009 yılının geliri olarak beyan edilmeyecek. Peşin tahsil edilen kira tutarından sadece 2009 yılına ait olan kısmı beyan edilecek.

Örneğin; Hasan bey 2009 yılı içinde sahip olduğu işyerini yıllık 60.000 TL ye kiraya vermiş ve 3 yıllık kira bedeli olarak 180.000 TL tahsil etmiştir. Hasan bey 180.000 TL yi beyan edecek mi?Hasan bey sahibi olduğu işyerini kiraya vererek 2009 yılında peşin olarak tahsil ettiği 3 yıllık işyeri kira bedeli olan 180.000 TL den 2009 yılına ait olan 60.000 TL sini beyan edecektir. Kalan 120.000 TL nin 60.000 TL sinini 2010 yılı kira geliri olarak 1-25 Mart 2011, kalan 60.000 TL sini de,  2011 yılı kira geliri olarak 1-25 Mart 2012 tarihine kadar beyan edecektir.Geçmiş yıla ilişkin olarak tahsil edilen kiraların durumuSüresi içinde tahsil edilemeyen kira bedelleri ileriki tarihlerde ya uzlaşma yoluyla, ya da yargı yoluyla tahsil edildiği sıkça görülmektedir. Kira gelirlerinin beyanında tahsil esası geçerli olduğundan, geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsile dilen kira bedelleri tahsil edilen yılın geliri olarak beyan edilmesi gerekir. 2009 yılı içinde 2009 yılından önceki yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri 2009 yılın geliri olarak beyan edilecek.

Örneğin; Hasan bey 2009 yılında kiradaki dairesinde aylık 800 TL den 9.600 TL konut kire geliri elde etmiştir. Ayrıca 2008 yılında tahsil edemediği 8 aylık kira bedeli olan 3.600 TL yi de icra yoluyla tahsil etmiştir. Hasan bey bu gelirlerden hangisini beyan edecektir?Hasan bey 2008 yılına ilişkin olarak 2009 yılında icra yoluyla tahsil ettiği 3.600 TL kira gelirini de 2009 yılının geliri olarak dikkate alarak toplam 13.200 TL konut kira geliri beyan edecektir.