Son Haberler
Anasayfa / GÜNCEL MEVZUAAT / KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ NASIL VERGİLENDİRİLECEK?

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİ NASIL VERGİLENDİRİLECEK?

Yargı kararlarında kart karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki mahiyetini kendine özgü sözleşme sayarak bu işlemde arsa sahibi açısından vergiyi doğurucu muamele olmayacağı yönünde görüş oluşturmuştur. Yani Maliye İdaresince kat karşılığı inşaat sözleşmesini trampa olarak yorumlayan görüşünün tersinde görüşü bulunmaktadır. Bu görüşler doğrultusunda kat karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı olarak arsa sahibince elde edilen bağımsız bölümlerin süre yönünden koşulları taşıması halinde ancak değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi görüşünü benimsemiştir. Arsa sahibi açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak elde edilen bağımsız bölümlerin arsanın elde edildiği tarih ile arsa karşılığında elde edilen bağımsız bölümlerin satım tarihi arasında 5 yıldan fazla olması halinde bağımsız bölümün adedine bakmaksızın vergilendirmemektedir. Bu yorumun temel nedeni ise kat karşılığı inşaat sözleşmesini yorumunu “trampa” olarak kabul etmemesinden kaynaklanmaktadır.

Kat karşılığında konut tesliminin temelinde arsa sahibiyle müteahhit arasında yapılan sözleşmeye dayanmaktadır. Söz konusu sözleşme ise “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” adını taşımaktadır. Bu sözleşmenin hukuki mahiyeti ise yargı mercilerince verilen birçok kararla artık istikrar kazanmıştır. Söz konusu karar uyarınca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi “kendine özgü sözleşme” olarak adlandırılmaktadır.

DVDDK’nın, 25.12.1998 tarih ve E: 1997/415, K:1998/444 sayılı bir kararına göre;“Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinin 1. ve 2. fıkraları ile Geçici 8. maddesi ve 30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nin D bendinde de açıklandığı üzere, arsa karşılığı yapılan işyeri teslimlerinin de katma değer vergisine tabi olduğu, tahakkuk eden katma değer vergisinin işyeri teslimiyle ilgili kısmının da kaldırılmasında yasaya uygunluk görülmediği gerekçesiyle kararı kısmen bozmuştur. Bozmaya uymayan Adana 1.Vergi Mahkemesi, … günlü, … sayılı kararıyla; arsa karşılığı inşaatta para karşılığı satışın söz konusu olmadığı, sözleşmenin trampa olarak da nitelendirilemeyeceği, kat edinme karşılığı arsanın müteahhide verilmesi ve inşa edilen binadan bağımsız bölümler alınmasının hukuki açıdan birçok işlemi içeren ve arsanın değerlendirilmesine yönelik kendine özgü bir hukuki işlem olduğu, vergilendirmenin varsayım ve benzetmeye dayalı olduğu, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun Geçici 8. maddesiyle getirilen istisnanın,kat karşılığı inşaat ile ilgisinin bulunmadığı, 30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nin de bağlayıcı niteliğinin olmadığı, söz konusu işyerinin katma değer vergisine tabi tutulmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle ilk kararında ısrar etmiştir…” şeklinde açıklamıştır.

Yine bir başka DVDDK’nın, 25.06.2004 tarih ve E: 2004/51, K: 2004/80 sayılı kararna göre;“Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olmadığı” şeklinde görüş bildirmiştir.

Maliye idaresi ise;
Arsa karşılığı inşaat işinin mahiyeti 30 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Tebliği’nde “Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya iş yeri teslimidir. Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin Katma Değer Vergisi karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

1- Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi;

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya iş yeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi Katma Değer Vergisine tabiidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya iş yeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmayacaktır.

2- Müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya iş yeri teslimi:

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun Geçici 8. maddesi gereğince, 150 m²’ye kadar konutların teslimi 31.12.1992 tarihine kadar Katma Değer Vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisna uygulaması ile ilgili olarak 9 Seri No.lu Katma Değer Vergisi Genel Tebliği’nde gerekli açıklamalar yapılmıştır.

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine; arsanın karşılığı olarak yapılan 150 m²’ye kadar konut teslimlerine KDV uygulanmayacaktır. Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan iş yeri veya 150 m²’den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedeli üzerinden KDV uygulanacaktır.” şeklinde açıklamıştır.

Ayrıca maliye idaresinde konu hakkında verilen özelgeler de vardır.Bunlardan Adana Vergi Dairesi Başkanlığı’nın, 23.01.2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.01.16.01/167 sayılı özelgesinde açıklanan “…….inşa sonucunda arsa karşılığında tarafınıza verilen gayrimenkulün bağımsız bölümlerin(daire,dükkan) tapuya tescil  veya fiilen teslim alınma tarihinin yeni bir iktisap olarak dikkate alınması gerekmektedir.” şeklinde görüş bildirilmiştir.

Sonuç olarak ;kat karşılığı arsa teslimi vergilendirilirken KDV Kanunu’nda yer alan trampa hükümleri dikkate alınarak,İnşaat sonunda tapu tescilinden itibaren edinilen edinim bir iktisap gibi degerlendirilip satılması halinde değer artış kazancı veya ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir.

Yargı mercileri  arsa sahibince edinilen bağımsız bölümleri yeni kazanılmış bir iktisap olarak değerlendirmektedir.Bu edinimi de Servetin el değiştirmesi olarak yorumlamaktadır.Umarıız  ki yakın gelecekte Yeni Türk Ticaret Yasası ile vergi usul kanunu birbirleriyle  uyumlu  hale getirilirse bu tür görüş farklılıkları da ortadan kalkmış olur.